La situation du marché immobilier en France n'est pas uniforme, en particulier celui de la capitale qui pourrait être qualifié de "hors normes" par rapport au reste du pays, de part le niveau et la rapidité des transactions, et des prix plus élevés. Les transactions immobilières ont atteint un nombre record de 1,2 millions de transactions en 2021, le prix moyen au m2 en France est de 3400€/m2, il s'agit aussi d'un prix record en 2021. Alors que certaines villes de Province connaissent des reculs de prix en 2019, comme par exemple Reims, Rouen, Châteauroux ou une baisse partielle de leur marché immobilier comme à Limoges où les prix des maisons a décru de 9% alors que le prix des appartements a progressé.
Concernant la région parisienne qui compte 12,4 millions d'habitants en 2024 (18,8% de la population française), tout d'abord rappelons que la capitale et plus largement la région Parisienne, concentre les richesses économiques (45% du PIB de la France), et de nombreux sièges sociaux d'entreprises transnationales sont localisées au centre d'affaires de La Défense (Ouest Parisien). L'immobilier représente 18% du PIB et 12 % de l'emploi en France.
La position de la France comme première destination touristique mondiale avec plus de 90 millions de touristes en 2018 donne à Paris le statut de destination touristique internationale, ce qui implique une forte demande pour les locations saisonnières.
Ce tourisme est concentré sur Paris et les départements franciliens, c'est eux qui bénéficie principalement de cette manne touristique. En effet, de nombreux sites touristiques emblématiques français sont localisés à Paris, tels que la Tour Eiffel, le Trocadéro, l'Arc de Triomphe, la place du Tertre, le musée du Louvre, le musée du Quai Branly-Jacques Chirac, la cathédrale Notre-Dame de Paris, etc...
De plus, il s'agit d'un ensemble démographique de plus de 11 millions d'habitants dont 2 millions sur Paris. La création du Grand Paris avec des infrastructures de transports renforcera l'attractivité de la région Parisienne. La ville de Paris a remporté l'organisation des Jeux Olympique de 2024, ce qui aura un effet de stimuler la demande sur le marché immobilier parisien, avec un éclairage médiatique international sur cette ville.
Le marché immobilier parisien n'est pas homogène sur les vingt arrondissements que comprend la capitale, certains sont plus chers au m2 que d'autres, mais ils suivent tous une tendance haussière de long terme, même si le marché connaît une amorce de baisse de prix sur 2021.
Une des conséquences de ce marché immobilier très actif a été une explosion du nombre d'agences immobilières en Ile-de-France qui compte 6034 agences immobilières dont 40% à Paris (2448) - chiffres de 2021. Le nombre d'agence sur Paris a progressé de 25% en 15 ans dont 8% entre 2019 et 2021.
La part des propriétaires occupants sur Paris est de 35% et la part des locataires est de 65 %, d'ailleurs 30% des achats immobilier sont réalisés dans un objectif d'investissement locatif en 2021. Alors qu'au niveau national la part des propriétaires est de 70%.
Le prix moyen est de 10 000 €/m2 sur la capitale, le quartier de l'Odéon dans le 6ème arrondissement, situé au nord du jardin du Luxembourg, atteint plus de 17 000 €/m2.
Le montant de l'achat moyen dans la capitale est de 466 873 € pour une surface de 48 m2 (en 2019). L'acquisition par les ouvriers ou des employés ne représente que 5% du total des transactions, cette part était de 10 % en 2010, contre 41 % France entière.
La persistance de taux intérêts historiquement bas jusqu'au dernier trimestre 2021 pour les prêts immobiliers a renforcé la solvabilité des acquéreurs. Le volume de transaction immobilière a atteint sur Paris et la région Parisienne, le chiffre de 180 000 ventes en 2019. Le marché immobilier Parisien amorce une baisse de prix avec la remontée rapide des taux d'intérêts, en effet plusieurs arrondissements sont passés sous la barre des 10 000 €/m2.
Le marché immobilier parisien rivalise avec ceux des capitales européennes (Bruxelles, Londres, Berlin, Madrid, etc...) en particulier sur les biens d'exception. La ville de Londres qui par ailleurs concentre une forte présence d'expatriés français près de 250 000 français vivent à Londres.
La ville de Lyon est l'une des rares agglomérations de province a connaître une flambée des prix de l'immobilier dépassant les 4000 €/m2 et un volume de transactions immobilières intense en 2018. Lyon franchi un nouveau record avec un prix de 4600 €/m2 au début de l'année 2020, elle est ainsi la deuxième ville la plus chère de France.
Le prix moyen est de 10 000 €/m2 sur la capitale, le quartier de l'Odéon dans le 6ème arrondissement, situé au nord du jardin du Luxembourg, atteint plus de 17 000 €/m2.
Le montant de l'achat moyen dans la capitale est de 466 873 € pour une surface de 48 m2 (en 2019). L'acquisition par les ouvriers ou des employés ne représente que 5% du total des transactions, cette part était de 10 % en 2010, contre 41 % France entière.
La persistance de taux intérêts historiquement bas jusqu'au dernier trimestre 2021 pour les prêts immobiliers a renforcé la solvabilité des acquéreurs. Le volume de transaction immobilière a atteint sur Paris et la région Parisienne, le chiffre de 180 000 ventes en 2019. Le marché immobilier Parisien amorce une baisse de prix avec la remontée rapide des taux d'intérêts, en effet plusieurs arrondissements sont passés sous la barre des 10 000 €/m2.
Le marché immobilier parisien rivalise avec ceux des capitales européennes (Bruxelles, Londres, Berlin, Madrid, etc...) en particulier sur les biens d'exception. La ville de Londres qui par ailleurs concentre une forte présence d'expatriés français près de 250 000 français vivent à Londres.
La ville de Lyon est l'une des rares agglomérations de province a connaître une flambée des prix de l'immobilier dépassant les 4000 €/m2 et un volume de transactions immobilières intense en 2018. Lyon franchi un nouveau record avec un prix de 4600 €/m2 au début de l'année 2020, elle est ainsi la deuxième ville la plus chère de France.
Les villes balnéaires du pourtour du littoral atlantique, et de l'arc méditerranéen ont vu le prix du foncier monter en flèche, avec des micro-marchés comme Saint-Tropez qui culmine à 13100 €/m2 en juillet 2022 par exemple.
Focus sur le "style Haussmannien" emblématique de l'architecture parisienne
Les immeubles haussmanniens sont devenus aujourd'hui l'architecture emblématique de la capitale française.
Au second empire débute une grande entreprise d'urbanisme dans Paris, des travaux publics de modernisation sont menés par le préfet de la Seine de l'époque Georges Eugène Haussmann.
Les travaux sont colossaux notamment la voirie (64 km sont percés dans Paris), des artères naissent comme l'extension de la rue de Rivoli, l'avenue de l'Opéra, le boulevard Saint Michel, le boulevard Sébastopol. Près de 25 000 maisons sont démolies pour faire place à la construction d'immeubles de "style Haussmannien". Cette construction massive d'environ 40 000 bâtiments a duré de 1853 à 1870, soit 17 ans, et représente aujourd'hui 60% des immeubles parisiens.
Le style haussmannien répond à des règles architecturales strictes, les façades sont en pierre de taille (matériau noble), les immeubles doivent respecter certaines lignes principales, afin de ne former qu'un ensemble architectural, respecter une hauteur comprise entre 12 et 20 mètres et doit être proportionnelle à la largeur de la voirie, et sans jamais dépasser six étages.
De plus, le style Haussmannien comprend certaines exigences dans la distribution des activités, ainsi la gradation esthétique des immeubles correspond à la gradation sociale :
- au rez-de-chaussée sont localisées les boutiques et le concierge;
- le premier étage ou entresol sert de magasin ou d'entrepôts des marchandises;
- au deuxième étage se situent les appartements de l'aristocratie et de la grande bourgeoisie (la hauteur sous plafond est importante, et pourvus de balcons);
- le cinquième étage est pourvu d'un balcon tout au long de la façade;
- les combles abritent les employés de maison, où se situe ce qu'on appelle une chambre de bonne;
- une toiture exclusivement en zinc (matériau léger et bon marché à l'époque).
Construits les uns à côté des autres, ces immeubles constituent ce que l'on appelle une "rue mur".
Focus sur les particularités de l'immobilier de luxe
Un bien immobilier de luxe ne se caractérise pas uniquement sur le
critère d'un prix élevé, les professionnels de l'immobilier considèrent en termes
purement financiers qu'un bien de prestige coûte
au moins 1,8 millions d'euros.
En effet, le prix n'est pas une condition suffisante,
d'autres critères que la valeur entrent en jeu, comme un emplacement
unique et rare (secteurs sauvegardés), des caractéristiques hors normes (une vue mer panoramique),
des prestations haut de gamme et des équipements exceptionnels (une
salle de cinéma privée, une salle de sport, une piscine à débordement,
un sauna, une plage privée, des vignobles, un héliport, etc...).
Il
faut également distinguer le marché des résidences principales et celui
des résidences secondaires. Paris est ainsi considérée comme une grande
capitale mondiale de l'immobilier de luxe, au même titre que Monaco,
New York, Los Angeles, Londres, Singapour, Dubaï. La notoriété de la
ville participe à la fixation des prix d'un bien d'exception.
Voici quelques types de bien immobilier d'exception aux styles architecturaux très variés :
- les châteaux (la France compte 40 000 châteaux);
- les manoirs (environ 80 000 manoirs en France);
- les hôtels particuliers;
- les maisons de caractère;
- les maisons de maître ou la maison bourgeoise;
- les maisons d'architecte;
- les maisons contemporaines;
- les appartements de standing dont les penthouses (souvent situés au dernier étage);
- les biens atypiques dont une propriété équestre par exemple;
- les îles privées.
Le
marché de l'immobilier de prestige est un segment distinct et
prestigieux de l'industrie immobilière, il est plus fortement soumis aux
fluctuations de la croissance de l'économie, et à la géopolitique
mondiale. Il attire une clientèle tant nationale qu'internationale aisée
et exigeante.
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