Achat immobilier et fiscalité en Espagne
L'Espagne est l'un des 27 États membres de l'Union Européenne (UE), le droit communautaire s'applique ainsi dans ce pays, ce qui amène une certaine proximité et convergence économique et sociale avec les autres pays d'Europe.
Voici quelques grands indicateurs économiques pour 2022 :
- Population 47,6 millions d'habitants;
- Croissance du PIB + 4,7% (estimation), dont 14% du PIB dépend du secteur du tourisme;
- Taux de chômage 13,1 % (Déc. 2022).
Il est obligatoire pour acquérir un bien en Espagne par un non-résident d'obtenir un NIE (Numéro d'Identification des Étrangers) délivré par l'Ambassade ou le Consulat d'Espagne de votre pays (prévoir un délai de 4 à 6 semaines, formulaire EX-15).
Lorsque que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en Espagne, vous êtes redevable de plusieurs impôts :
- L'impôt foncier (IBI - Impuestos sobre bienes inmuebles), il s'agit d'une taxe foncière qui est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire ou l'usufruitier d'un bien immobilier. La valeur cadastrale du bien immobilier sert de base au calcul. Il y a une nouvelle valeur de référence du cadastre depuis le 1/01/2022. Cette taxe (contributions) est prélevée par l'hôtel de ville (Ayuntamiento);
- L'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR - Impuestos sobre la renta de no residentes). Cet impôt doit être payé par le propriétaire d'un immeuble situé sur le territoire espagnol qui réside à l'étranger. La déclaration correspondante est à faire sous le modèle 210. Le taux d'imposition applicable est de 19% pour les citoyens de l'Union Européenne, l'Islande et la Norvège et de 24% pour les ressortissant de pays tiers;
- L'impôt sur la fortune dans certains cas ( IP - Impuestos sobre el patrimonio).
De plus, la taxation sur les transactions immobilière (Impuetos Transmisiones Patrimoniales - ITP) varie selon les 17 régions autonomes d'Espagne, par exemple, elle est de 7% pour la communauté autonome d'Andalousie (Andalucia), 8% pour celle Aragon, 6,5% pour celle des Canaries (Canarias), 10% pour celle de Catalogne (Cataluna), 10 % pour celle de Galice (Galicia).
Les frais d'agence immobilière sont compris généralement entre 2,5% et 5% HT de la valeur du bien, et les frais d'émolument de notaire se situent dans une fourchette entre 500 et 1500 €.
La notion de résidence fiscale en Espagne est obtenue selon plusieurs cas dont par exemple la présence sur le territoire espagnol pour une durée supérieure à 183 jours dans une année civile, ou dans le cas où votre conjoint et vos enfants mineurs à votre charge résident habituellement en Espagne.
Voici les principales zones touristiques d'Espagne : Costa Brava, Costa Del Maresme, Costa Dorada, Costa Azahar, Costa Basca, Cantabrica, Asturias, Costa Valenciana, Costa Blanca, Costa Calida, Costa Tropical, Costa Del Sol, Costa de la Luz, Andalicia.
Ainsi que les îles Baléares, Ibiza, Minorque, les Canaries.
Le prêt hypothécaire en Espagne
En Espagne, lorsque vous voulez réaliser une opération immobilière, les établissements bancaire peuvent accorder un prêt bancaire hypothécaire. Le prêteur dispose dans ce type de prêt d'une garantie spéciale pour le recouvrement du montant prêté, une hypothèque. Avant d'obtenir un prêt immobilier en Espagne, il y a une étape préalable qui est l'estimation hypothécaire (tasacion hipotecaria). Il s'agit d'une évaluation officielle basée à partir d'une estimation du bien réalisée et certifiée par une société d'évaluation agréée et accréditée par la Banque d'Espagne. L'estimation hypothécaire sert de garantie hypothécaire pour emprunter auprès de l'organisme bancaire.
La banque demandera une provision de fonds pour les frais de préparation
et d'étude de l'opération (frais d'enregistrement de la propriété, les
frais facturés par le notaire pour l'exécution de l'acte, les frais
d'enregistrement de l'hypothèque au registre foncier, les taxes dont le
droit de timbre par exemple - Impuesto de Actos Juridicos Documentados,
les frais d'agence - Gestoria, les frais d'évaluation - Tasacion.
D'autres frais peuvent aussi exister comme le montant de l'assurance
dommage, la commission d'ouverture, la commission d'émission, la
commission d'émission du chèque bancaire, la commission de subrogation
(en cas changement de débiteur notamment quand le bien est acheté à un
promoteur)
Les évaluations hypothécaires sont réglementées par la Banque d'Espagne. Cette estimation immobilière est payante et à la charge du futur acquéreur, le tarif de l'estimation hypothécaire est compris entre 300 et 500 € et varient selon l'emplacement, la taille et le type de propriété. La société homologuée effectue une visite du bien, il devra prendre en compte plusieurs critères réglementés (Orden ECO/805/2003), tels que
- le quartier;
- l'environnement de l'immeuble;
- l'état de conservation de l'immeuble;
- la présence ou non d'un ascenseur;
- la date de construction de l'immeuble;
- la superficie construite et habitable de l'habitation;
- les matériaux de construction;
- la qualité du bien, rénovation réalisées;
- la présence ou non d'une terrasse;
- l'orientation;
- le prix de marché pour un bien similaire;
- s'il s'agit d'un immeuble protégé, type HLM (VPO) ou soumis à une protection patrimoniale.
- le prix de vente négocié avec le vendeur;
- la valeur de référence cadastrale qui sert de calcul pour la taxe foncière (IBI) et l'ITP;
- la valeur de l'estimation hypothécaire, qui sert de calcul pour le montant de la somme maximale pouvant être allouée par l'établissement prêteur.
A savoir, que les établissements financiers ne peuvent pas contester la valeur de l'estimation hypothécaire produite, et que généralement leur engagement de prêt ira jusqu'à 80% de la valeur d'estimation si vous résidez en Espagne, et en cas de résidence en dehors d'Espagne l'engagement ira entre 50 et 70 % de la valeur d'estimation. Le délai de réponse de la banque est d'environ 15 jours, en cas de réponse défavorable pour l'accord du crédit, le rapport d'estimation pourra être présenté auprès d'autres banques, car celui-ci a une validité de 6 mois).
Voici quelques banques espagnoles pour information : BBVA, La Sabadell, Santander, La Caixa, Unicaja.
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