Le
renouveau de la vente de son logement en viager, quels sont les
avantages et fonctionnement du viager ?
Les ventes en viager progressent ces dernières années, et ressuscite un regain d'intérêt. Les retraités représentent un quart de la population en France, et ce nombre tend à croître avec le vieillissement de la population, ce qui élargi le potentiel du viager, dans un contexte plus général d'expansion de la Silver économie dont le secteur de la santé (les dépenses de santé représentent 12,3% du PIB en France).
Les investisseurs institutionnels (les banques, les compagnies d'assurance, et les fonds d'investissement) renforcent leurs investissements dans cette classe d'actif immobilier, dans une stratégie de diversification à coté d'investissement dans des foncières d'immobilier de santé (Korian) ou des foncières d'immobilier commercial ou de bureaux (Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Icade, Mercialys) ou la promotion immobilière (Vinci, Eiffage, Bouygues, par exemple)
Le viager est alors une excellente solution pour
- le maintien à domicile.
- un capital immédiat (donc une forte liquidité immédiate), et/ou générer un complément de revenu (perception d'une rente viagère).
- préparer sa succession (donations possibles par exemple aux enfants et petits-enfants).
- une protection du conjoint accrue selon le régime matrimonial (réversibilité de la rente) - la communauté réduite aux acquêts ou communauté légale, la communauté universelle, le régime de la séparation de biens, la participation aux acquêts.
- un outil de gestion patrimoniale, avec une baisse de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le viager est une transaction sécurisée avec une garantie du paiement des rentes dues par l'acquéreur, par deux mécanismes : une hypothèque de premier rang pour le vendeur, et un privilège de vendeur assortie d'une clause résolutoire.
Il est possible d'insérer contractuellement une revalorisation annuelle de la rente (sur la base de l'indice de l'INSEE), et de prévoir une clause de majoration de la rente en cas de départ anticipé
Le viager consiste à céder son logement à un acheteur ou le
débiterentier, qui en devient en principe immédiatement propriétaire, le
vendeur ou le créditrentier continue à y habiter à vie pendant une
durée déterminée seul ou ou en couple (donc sur une tête ou deux têtes), on parle alors de viager
"occupé" avec un droit d'usage ou un droit d'usufruit.
L'acheteur
s'engage à verser une somme d'argent au comptant le bouquet, que vous
déterminez librement, et une rente jusqu'au décès du créditrentier.
C'est à partir du décès que l'acheteur cesse de payer la rente et prend possession du logement.
Il existe trois types de viager :
- Le viager libre.
- Le viager occupé.
- Le viager en nue-propriété (donc avec un démembrement de propriété).
Comment fixer le prix de vente d'un viager ?
Le montant de la rente viagère ou arrérage dépend de
- la valeur vénale du bien immobilier.
- l'espérance de vie selon son âge et son sexe (tables de mortalité publiées par l'INSEE).
- le type de viager occupé ou libre.
- les droits que se réserve le vendeur (habiter le logement avec possibilité ou non de le louer).
- le montant du bouquet versé par l'acheteur.
- la réversibilité de la rente si celle-ci est sur deux têtes (au décès de l'un l'intégralité de la rente est versée au survivant).
Le viager dépend aussi de l'état du marché immobilier en général, de la rareté du bien, de sa localisation...
La fiscalité du viager est avantageuse, en effet si la rente en viager porte sur votre résidence principale, la plus-value réalisée est exonérée d'impôt. Une partie des rentes viagères perçues reste soumise à l'impôt sur le revenu, ce pourcentage est fixé définitivement en fonction de l'âge au début du viager. Par exemple si vous avez atteint l'âge de70 ans, vous pouvez percevoir un rente de 6000 euros par an, le montant imposable sera de 1800 euros soit une imposition de 30%.
Les avantages du viager pour le vendeur (le créditrentier).
- Le bénéfice d'un droit d'usage et d'habitation (DUH) est personnel (c'est-à-dire que ce droit ne peut être cédé, et que le bien ne peut pas être loué), et ce droit et à vie, le DUH est défini dans le Code Civil (art. 626 à 636).
- Une protection du conjoint avec la réversibilité de la rente.
- Une retraite complémentaire et un capital immédiat.
- Une réduction de votre impôt foncier (suppression du règlement de l'impôt foncier, à l'exception des taxes sur les ordures ménagères).
- Les charges liées à la copropriété seront réduites, il ne subsistera que les charges locatives.
- Les grosses réparations seront à la charge de l'acquéreur.
- Des avantages fiscaux (le bouquet est net d'impôt, s'il s'agit de votre résidence principale et un abattement sur la perception des rentes variant selon l'âge, avec un abattement de 70% à partir de 70 ans par exemple).
- Une rente revalorisée chaque année et assortie d'une garantie du paiement des rentes (hypothèque de premier rang du vendeur et une clause résolutoire), une majoration de la rente en cas de départ anticipé.
- Les droits d'enregistrement et de les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur uniquement.
- L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt sur les personnes
détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros, il
remplace l'ancien ISF, dans le cas d'un viager occupé, le vendeur ne déclare
que la valeur du droit d'habitation et d'usage (DUH) du bien, ce qui peut
permettre de réduire le montant du patrimoine immobilier imposable et donc d'éviter cette taxation partiellement ou totalement.
Les avantages du viager pour l'acquéreur (le déditrentier).
Le viager est une opération très rentable pour les investisseurs locatifs (les loyers sont perçus en totalité et d'avance, non imposés, et de plus avec une économie importante sur les frais de la gestion locative).
- Dans le cas d'un viager libre : l'acquéreur dispose entièrement du bien, il peut l'occuper, et le donner en location, ce qui couvrira au moins partiellement le paiement des rentes. Il peut aussi acquérir le bien sans passer par un crédit bancaire. Il conservera à sa charge l'ensemble des travaux, des charges et des frais d'entretien, et également tous les impôts dus par les propriétaires dont l'impôt foncier par exemple.
- Dans le cas d'un viager occupé : l'acheteur fait l'acquisition du bien sans passer par un établissement bancaire, il achète au prix de la valeur économique et non la valeur vénale, les frais de notaire seront calculés sur la valeur économique, ce qui impacte à la baisse les frais de notaire, une sérénité, car le bien est occupé par le créditrentier (assimilable à une occupation par un locataire à vie et sans aucune vacance), une revente possible à tout moment du viager. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt sur les personnes détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros, il remplace l'ISF, dans le cas d'un viager occupé, l'acquéreur ne déclare que la valeur correspondante à la nue-propriété du bien, ce qui peut permettre de réduire le montant du patrimoine immobilier imposable et donc d'éviter cette taxation partiellement ou totalement.
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