Réussir l'achat d'un logement

Conseils pour réussir l'achat de votre future habitation
 

Les critères d’achat d'un logement 

Pour l’achat de votre bien immobilier, j’imagine que vous avez sélectionné comme principaux critères d’achat : la surface habitable, le nombre de chambres, la localisation et bien sûr, le prix.

De nombreux autres critères influent sur un achat immobilier certains sont d'ordre purement factuel pour ne pas dire "cartésien", que nous détaillerons dans les articles suivants (cohérence des pièces par rapport à ses besoins). 

Cependant il faut aussi intégrer des critères d'ordre psychologique, et parfois même il faut le dire de nature irrationnelle, qui relèvent de la psychologie de l'acheteur et de l'environnement socio-économique du futur acquéreur, que nous n'aborderons pas dans ce blogue immobilier, mais qui ont une importance pour comprendre le processus décisionnel d'un achat immobilier.

 

 

De l'importance de la cuisine dans un logement contemporain

Le succès des émissions culinaires à la télévision ont certainement redonné un fort attrait à la cuisine, c'est la fameuse "cuisine à l'américaine" ouverte sur la pièce à vivre qu'est le salon, elle est désormais exhibée, mise en valeur et apporte un réel cachet au logement. 

La cuisine contemporaine se doit d'être fonctionnelle et pratique. La cuisine donne un véritable ton à l'habitation.

La présence d'une belle cuisine est devenue un critère déterminant pour les hommes comme pour les femmes, car l'existence d'une cuisine aménagée avec goût sera un bel atout pour un futur logement. 

Ainsi, lors d'un achat immobilier voici quelques critères d'appréciation de la qualité d'une cuisine, ainsi il n'y aura pas de cauchemar en cuisine...

 

• la cuisine est-t-elle bien adaptée au nombre et besoins des futurs occupants du logement ?. 

• la configuration de la cuisine me correspond-t-elle dans mes usages ? Est-t-elle bien fonctionnelle et pratique ? Est-t-elle bien agencée par rapport aux zones les plus sollicitées - réfrigérateur - évier - plaque de cuisson - plan de travail.

• la circulation est-t-elle aisée ? L'espace est-t-il convenablement optimisé ?. 

• Faudra-t-il prévoir des équipements supplémentaires  (renforcer l'éclairage avec une lumière suspendue ou des spots LED directionnels, prévoir un garde manger,...).

• s'informer sur la qualité des éléments de la cuisine (valeur à neuf des appareils électroménagers présents, la qualité des meubles, du plan de travail, le choix les matériaux de la cuisine, par exemple concernant le plan de travail  s'agit-t-il de granit, marbre, bois, ou est-t-il carrelé, ... 

• un agrandissement est-t-il possible ? Faut-t-il la moderniser ou  mettre à jour simplement quelques éléments (vernissage, peinture sur les meubles).

• Quel sera le chiffrage d'éventuels travaux de rénovation ?. Faut-t-il prévoir du sur mesure ou des éléments en kit ? Puis-je faire moi même les travaux de rénovation ou dois je recourir à un professionnel comme un cuisiniste ?.

Les critères d'appréciation de l'état d'une salle de bain lors d'un achat immobilier.

La salle de bain est un lieu de détente et de bien être lors de sa toilette. 

Lors d'un achat immobilier, il est important d'évaluer la qualité d'une salle de bain ou d'une salle d'eau, en effet selon l'état de cette pièce, des travaux importants seront peut être nécessaires, et donc entrainant des coûts supplémentaires qu'il faut évaluer :

Voici des éléments pour apprécier l'état d'une salle de bain

• un agencement de la salle de bain conforme à vos besoins et au nombre d'occupants du futur logement. Est-t-elle pratique, par rapport à son emplacement, la circulation, la préparation, et ses habitudes...L'espace est-t-il optimisé ? Une salle de bain doit être dégagée, et bien organisée pour circuler sans encombrements.
• la qualité de la luminosité (lumière naturelle, éclairages fonctionnels à prévoir : spots, lumière intégrée au meuble, appliques sur les murs).
• vérifier l'état du système de tuyauterie, du revêtement, des équipements, des appareils sanitaires.
• vérifier l'absence d'humidité, de la résistance du revêtement et de son caractère antidérapant.
• s'assurer que le système d'aération est suffisant, pour éviter l'apparition de moisissures, et que les mauvaises odeurs soient correctement évacuées,  car une salle de bain est une pièce dans laquelle l'humidité est très présente.
• vérifier l'absence de dangerosité de la salle de bain (risques d'accidents domestiques : des glissades ou d'électrocution).
• s'assurer que les normes électriques sont respectées  (respect de la norme NF C-15-100 est obligatoire).
• la présence de rangements suffisants pour l'ensemble des accessoires de bain : savon, shampoing, rasoir, serviette, etc..
• effectuer un chiffrage des travaux selon l'état de la salle de bain. La configuration de la salle de bain doit-t-elle être revue ? Faut-t-il prévoir le changement de meubles ou d'accessoires (table d'angle, placards, étagères, miroir, porte serviette)?.

Les critères d'appréciation du potentiel d'un salon lors d'un achat immobilier.

 

L'évaluation du potentiel d'une pièce comme un salon passe par votre propre capacité à vous y projeter, il est important de ne pas se forger une représentation sous l'état actuel du salon, en effet certains défauts pourront être palliés, avec les réaménagements suivants :

• Se projeter, avec l'image d'un salon désencombré (avec des meubles moins volumineux, ou prenant moins d'espace) et avec l'installation de meubles de rangements.

• S'imaginer avec des murs repeints avec une couleur plus harmonisée rendant  la pièce plus accueillante, reposante et plus agréable.

• Se représenter le salon avec un changement du revêtement de sol qui pourra transformer l'harmonisation globale de la pièce.  

        Les revêtements de sol possibles :

          - du parquet qui donnera du cachet et plus de chaleur au salon.

          - du vinyle imitation lame de bois (moins onéreux que le parquet massif).

         - du carrelage qui offre une large palette de couleurs, de motifs, et de   matières (ciment, granit, grès) et d'une plus grande facilité d'entretien.

• La luminosité d'un salon est un bel atout, il dépend en partie de l'orientation de l'immeuble. La luminosité peut être renforcée par des travaux de rénovation (agrandissement des fenêtres, la pose d'une baie vitrée, d'une véranda) et les améliorations suivantes :  la pose de rideaux en voile, qui laissent passer davantage la lumière naturelle, l'installation d'un miroir en face d'une source de lumière comme une fenêtre pour donner un effet d'éclairage, des éclairages d'appoints comme des petites lampes ou des lumières encastrées.

 

Acquisition immobilière : le chasseur immobilier

Un chasseur immobilier est un professionnel spécialisé qui recherche, sélectionne et négocie des biens immobiliers pour le compte d'acheteurs, en se chargeant de toutes les démarches nécessaires pour trouver le bien idéal selon des critères précis (budget d'achat, de l'emplacement, de la superficie, du nombre de pièces et de chambres, du style architectural, des dépendances souhaitées : garage, cave, espaces extérieurs, etc...). De plus, il intervient pour une recherche immobilière de résidence principale, de résidence secondaire, d'investissement locatif, de maisons, d'appartements, de terrains, de locaux commerciaux.

Le contrat conclu entre le chasseur immobilier (le mandataire) et les acquéreurs (les mandats) est un mandat de recherche (simple ou exclusif). Le chasseur immobilier représente donc l'acquéreur contrairement à un agent immobilier qui est mandaté par le vendeur. Les frais des services et d'accompagnement d'un chasseur immobilier sont compris entre 2 et 5 % du prix du bien. Le chasseur immobilier perçoit uniquement sa commission que lorsque la transaction immobilière est réalisée lors de la signature de l'acte authentique chez un notaire.

Le métier de chasseur immobilier est en pleine expansion, car recourir aux services d'un chasseur immobilier dans un processus d'achat comporte plusieurs avantages

• Un gain de temps pour l'acheteur : La recherche d’un logement est chronophage et ardue, un chasseur immobilier simplifie le processus de recherche, car il élimine des visites inutiles et apporte plus de réactivité. 

• Un spécialiste de la négociation : un chasseur immobilier mettra en avant les tendances du marché et les points faibles du logement pour négocier une baisse de prix de la part du vendeur. 

• Une expertise locale : un chasseur immobilier à une excellente connaissance du marché immobilier local et donc pourra dénicher des biens qui correspondent parfaitement aux préférences et attentes du client. Ce qui est un atout fort dans un marché local en tension foncière comme Paris par exemple. 

• Un accès à un marché immobilier caché ou "off-market" : c'est-à-dire un accès à des biens immobiliers non publiés publiquement, et donc des biens plus rares ou mieux valorisés, ce qui offre des opportunités d'achat avant la concurrence.

Concernant la réglementation, le chasseur immobilier est soumis à la loi Hoguet, et doit posséder la carte T ou carte de transaction délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie, ainsi qu'une assurance responsabilité civile.

 

 

Achat immobilier : les enchères immobilières

 

La plus grande majorité des transactions immobilières s'effectuent entre particuliers ou via une agence immobilière, la vente aux enchères est donc une pratique beaucoup moins courante.

Les enchères immobilières sont une méthode de vente où les biens sont attribués au plus offrant. En France, elles sont souvent réalisées par des commissaires-priseurs judiciaires.

Les différents types d'enchères :

• Les enchères classiques : les participants augmentent successivement le prix. 

• Les enchères judiciaires :  elles sont réservées aux avocats, mais accessibles aux particuliers et professionnels via un avocat. Elles sont liées à des biens saisis, en mise en liquidation judiciaire ou divorce. 

• Les enchères notariales : utilisées pour des situations particulières comme les successions complexes ou les divorces. 

• Les enchères volontaires : organisées par le propriétaire du bien. 

Le processus général d'une enchère immobilière :

• L'inscription : les participants doivent s'inscrire et fournir des garanties financières, car l'achat par enchère n'est pas conditionné à l'obtention d'un prêt immobilier. De plus, des documents administratifs sont exigés pour participer aux enchères : une pièce d'identité, un justificatif de domicile et un chèque de banque pour la consignation du bien.

• La visite des biens : les biens sont généralement visitables avant la vente, cette visite permet aussi de connaître les caractéristiques principales du bien (descriptif, surface, charges de copropriété, servitudes,...), les frais à charge de l'acquéreur et le délai de paiement du prix. 

• Les enchères : Les offres sont faites selon le type de vente soit sur place en salle de vente ou en ligne via une connexion à un espace sécurisé en ligne.  

• L'attribution : Le bien est attribué au plus offrant à la fin de la séance. 

De plus, des frais supplémentaires à hauteur de 10 à 12 % TTC s'imputent sur le montant de l'adjudication du bien immobilier, ils correspondent aux frais d'huissier, de publicité, et les éventuels frais de recouvrement  

L'acquisition d'un bien immobilier par des enchères immobilières a des avantages significatifs, dont un accès à des biens souvent vendus à un prix inférieur à leur valeur de marché, ce qui offre une rentabilité potentielle plus élevée, et des biens uniques et variés comme des immeubles, des terrains, où des propriétés nécessitant des travaux de rénovation importants

Pour conclure, les enchères immobilières restent réservées à des investisseurs avertis, car les enchères immobilières impliquent une préparation, et une compréhension des risques associés.

 

 

 

Le jardin la plus belle pièce de votre futur logement ?

Face à la hausse constante et régulière des prix de l'immobilier sur le long terme, il est primordial d'améliorer et de valoriser au maximum l'espace disponible d'une habitation, d'autant plus dans les agglomérations dans lesquelles le prix au m2 est très élevé comme à Paris, ou dans les principales métropoles de province comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier.

Ainsi, les solutions pour accroître l'espace de vie disponible sont d'une part l'aménagement d'une terrasse ouverte ou d'un balcon, et d'autre part l'installation d'un abris de jardin, afin de gagner des mètres carrés précieux de rangement ou pour la détente.

Le jardin est ainsi devenu souvent la plus belle pièce d'une habitation, l'installation de mobilier de jardin, et de verdures (des bacs avec des bambous par exemple) sur une terrasse ouverte avec une belle vue imprenable sur les toits transforme une terrasse en véritable "jardin suspendu" digne de Babylone. 

Il existe plusieurs types d'aménagement paysager modernes et très prisés, comme par exemple le jardin californien qui le plus adapté aux épisodes de sécheresse ou de stress hydrique, le jardin japonais qui apporte une touche zen, ou encore le jardin de rocaille.

D'autres sortes d'aménagements paysagers plus "classiques" sont possibles tels que le jardin à la française, le jardin à l'anglaise. 

Lors de son projet d'achat d'un logement, il est important d'évaluer le potentiel des aménagements extérieurs car ils impacteront favorablement la valorisation de l'acquisition immobilière lors d'une future revente à échéance.

 

 

 

Comment mieux rentabiliser son futur bien immobilier ? Les conseils de mon blog immobilier pour rentabiliser plus rapidement votre achat immobilier.

Il existe  différentes alternatives pour réduire l'impact de l'empreinte écologique de son habitation sur l'environnement, parmi elles, la production d'électricité avec l'installation de panneaux photovoltaïques sur la toiture de sa future habitation (pour un projet de construction dans l'ancien). 

C'est une solution qui valorisera votre logement, et sera un excellent moyen de percevoir des revenus réguliers et stables dans le temps (avec la garantie de rachat de l'électricité produite par EDF), et qui pourront compléter les revenus de votre activité professionnelle, de votre retraite. 

Les revenus générés dépendront de la puissance installée et de votre région, elle se mesure en KVA, 1 KVA équivaut à environ 4 m2 de panneaux solaires, et pourra produire entre 1200 et 1500 Kwh par an selon les régions, car la production dépendra de l'ensoleillement de votre région d'habitation. 

Le tarif du Kwh se situe entre 0.10 et 0.15 € (soit en moyenne 1350x 0.13) = 175,5 € /an de revenus pour un 1 KVA installé).

Vos  actifs fonciers prendront de la valeur sans efforts avec l'énergie du soleil !

La hausse des prix de l'électricité régulière et ininterrompue devrait se poursuivre dans les années à venir,  et renforcera l'attrait de ce type d'installation. 

De plus, l'installation d'un récupérateur d'eau de pluies est aussi un moyen de valoriser son bien immobilier, et de réaliser de belles économies sur sa facture d'eau. 

Il s'agit d'actions concrètes et pratiques en faveur du développement des énergies renouvelables et d'une meilleure gestion des ressources en eau potable, ce micro comportement est salvateur pour lutter contrer les effets du réchauffement climatique planétaire.

La rénovation d'un logement une belle opportunité d'extension de votre futur espace de vie !

L'achat d'un logement pour le rénover par la suite est une belle opportunité de réflexion sur des solutions renforcement de la performance énergétique du bâti existant, et d'étude des solutions d'extension de l'espace de vie.

L'aménagement des combles s'avère être une possibilité, sous respect de certaines conditions :
 

• un plancher robuste et dimensionné pour pouvoir supporter le poids du nouvel aménagement.

• une hauteur sous plafond et une inclinaison de pente suffisants - un dégagement d'espace doit au moins être de 30%, et d'une hauteur sous plafond d'au moins 1m80 sous charpente pour que les combles puissent être aménagés en surface habitable.

• une charpente adaptée, à défaut il faudra envisager une reprise de la toiture (charpente traditionnelle, charpente industrielle, charpente à l'américaine).

• le respect de la règlementation en vigueur, notamment celle sur les vis-à-vis (variable selon qu'il s'agit d'une vue oblique, une vue directe). Il est aussi nécessaire dans certains cas d'accomplir des démarches préalables, comme le dépôt d'un permis de construire, d'un dépôt d'une autorisation  de travaux préalable à votre mairie, de recourir à un architecte, si la surface de l'habitation dépasse 170 m2 après l'aménagement des combles.

La perte de chaleur au travers de la toiture peut être conséquente, parfois jusqu'à 30%, aussi lors d'une rénovation, procéder à une amélioration de la performance énergétique globale du bâtiment est parfois plus que nécessaire. Il y a d'ailleurs en France pas moins de 7,5 millions de logements très consommateurs d'énergie (étiquette F ou G).

Dans cet objectif, il existe deux alternatives, soit une isolation par intérieure ou une isolation par l'extérieur.

Un aménagement des combles sera aussi une opportunité de révision de  la ventilation avec l'installation d'une VMC, qui pourra ainsi améliorer la qualité de l'air de l'habitat. La pose d'ouverture supplémentaire, comme un velux ou des lucarnes qui amélioreront sans conteste la luminosité de votre nouvelle pièce !

 
Comment être accompagné dans son projet de rénovation par un professionnel 

Avec notre offre « expertise immobilière », nous vous mettrons en relation avec un professionnel du bâtiment. 

Au travers d’un rapport complet, il vous apportera les informations nécessaires pour vous aider à vendre ou à acheter un bien immobilier en vous indiquant :

-        Une enveloppe globale des travaux
-        Un potentiel de votre projet
-        Un diagnostic du bâtiment
-        Une étude énergétique avec préconisation d’amélioration travaux (non valable pour le DPE)
-        Un premier croquis d’aménagement ou création de surface

En savoir plus sur http://www.optireno.com/futur-proprietaire

Références Optiréno

Aménagement d'un studio dans les combles 

Création d'un studio moderne dans les combles d'une vieille grange !

Isolation par extérieur et extension bois : 

La rénovation de cette maison s'inscrit dans une démarche globale du confort de vie, des performances énergétiques et de gain de place.

Isolation par l'extérieur en panneaux de polystyrène :

Les propriétaires ont été séduits par le concept de l'ITE pour redonner un nouvel aspect à leur maison, améliorer leur confort de vie, diminuer leur facture énergétique et valoriser leur patrimoine.

Transformation d'un ancien hangar en maison contemporaine BBC 

Rénover un bâtiment est un excellent moyen de valoriser son patrimoine immobilier : c'est le cas de cet ancien hangar !

Extension de maison de 45m2

"J'avais besoin de plus d'espace, mais je ne voulais pas déménager. Optiréno m'a proposé une solution d'agrandissement qui s'intégrait parfaitement à la partie existante"

Rénovation énergétique exemplaire et extension bois

"Nous voulions une maison peu énergivore et respectant l'environnement : nous avons fait le choix d'une isolation par l'extérieur avec des matériaux naturels".

 

 

 

Les raisons d'acheter un bien immobilier aujourd'hui :

• de répondre à un besoin humain essentiel d'avoir un abris pour se loger et y vivre pour lui même et sa famille (pyramide de Maslow ou pyramide des besoins);

• un potentiel de plus-value à terme par la rénovation, réhabilitation ou de nouveaux réaménagements ou extension d'un bâtiment;

• la sécurisation de son patrimoine dans un actif réel, matériel et tangible ( immeuble);

• une valorisation régulière à moyen et long terme du bien immobilier avec préservation du capital;

• la pierre est un actif dit de "refuge" de long terme, et un placement de "père de famille" rendement moyen potentiel de 4 à 5 % /an;

• des revenus locatifs immobiliers réguliers;

• les taux des prêts immobiliers sont à un plus bas historique depuis 1945;

• la location entraîne le paiement de loyers à fonds perdus.

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Les frais financiers potentiels lors d'une acquisition immobilière :

• les frais bancaires dont les intérêts d'emprunts, de caution ou d'hypothèque, et l'assurance emprunteur;

• les frais de recherche engagés pour l'acquisition (déplacements, temps,...);

• les frais d'agence immobilière 3 à 5 % en sus du prix net vendeur;

• les droits de mutations et les frais de notaire;

• l'imposition sur les revenus immobiliers et des plus-values immobilières;

• les assurances (assurance sur la garantie locatives ou de vacances par exemple).

• le coût d'opportunité, c'est à dire, si on place la valeur de son bien immobilier sur un autre support d'investissement qui rapporte plus (immobilier 5%, actions qui rapporterait 7% donc le coût d'opportunité est de 2 %);

• la taxe foncière et la taxe d'habitation lorsque on occupe soi même le logement;

• les frais de gestion de l'immeuble par le syndic de copropriété (y compris copropriété horizontale);

• l'entretien et réparations de l'immeuble (rénovation, nouveaux aménagements, extensions).

Les coûts afférents à une acquisition immobilières sont les suivants :

La rentabilité annuelle moyenne que l'on peut espérer d'une acquisition dans un bien immobilier est de 4 à 5% par an.

De nouveaux actifs de type "pierre papier" existent, c'est à dire de l'investissement dans l'immobilier via la détention de valeurs mobilières, de ce fait l'immobilier sous forme de "pierre papier" est soumis au régime fiscal des plus-values mobilières et non plus au régime des revenus immobiliers, ce qui peut impacter selon la situation fiscale de l'investisseur, et lui générer des économies d'impôts.

L'investissement dans "l'immobilier" ou souvent appelé "pierre" est un actif dit de valeur refuge, c'est à dire, que cet actif offre une résilience à la baisse en cas de forte dégradation de l'activité économique, qui impacterait directement la valeur  l'ensemble des actifs patrimoniaux disponibles dont des actifs comme des valeurs mobilières (actions - obligations - FCPI - FCP - devise - tracker ou ETF), les oeuvres d'art (tableau, sculpture, mobilier,...), un haras, l'exploitation  d'une forêt, les diamants, etc...

Comment calculer la valeur ajoutée d'un vue sur la mer, la montagne ou une vue urbaine d'une propriété ?

Les agents immobiliers sont unanimes sur la valeur ajoutée qu'apporte une jolie vue à un bien immobilier.

Que cette vue soit sur la mer ou l'océan ou les côtes, ou la montagne, un monument historique (vue à partir d'un appartement sur la Tour Eiffel, la Défense, Montmartre) ou une vue dominante sur les toits de Paris, Lille, Lyon, Grenoble, une vue dégagée sur une place (la place de l'Odéon, la place des Vosges, la place de la Bastille, la place de la Concorde, la place Vendôme à Paris, la place du Tertre, la place Kléber à Strasbourg, la place Masséna à Nice, etc...), une vue sur un espace naturel comme une baie (la baie de Saint-Brieuc, la baie de Somme, la baie de Granville, la baie du Mont-Saint-Michel), un golfe (le Golfe de St-Tropez, le Golfe du Lion, le Golfe de Gascogne), une lagune, un estuaire, un delta, une vallée, des collines, etc... 

La présence d'une vue constitue un plus incontestable pour la vente d'une maison ou d'un appartement.

On peut estimer que la valorisation du logement concerné avoisine les 5%; au pire elle fera la différence entre deux biens équivalents.

C'est donc un élément très important à prendre en considération.

 

 

 

 

Comment obtenir les meilleures conditions financières pour votre prêt immobilier ?

En 2018, le montant de l'achat immobilier moyen en France est de 177 200 € et pour une durée de 19,9 ans, soit 5,5 % de plus qu'en 2017.

Pour obtenir de meilleures conditions de taux pour votre crédit immobilier, il est possible de recourir aux services d'un courtier en prêt immobilier dont le métier est de présenter votre dossier de financement à plusieurs établissements bancaires et vous diriger vers la banque qui aura des conditions de prêt les plus avantageuses pour vous. 

En présence d'un financement bancaire trop serré, il est possible de réduire la surface de son projet d'achat foncier et/ou allonger la durée du crédit.

Astuce immo : Pour une partie des acquéreurs, il est possible de bénéficier d'un prêt épargne logement qui sont des prêts octroyés à des personnes physiques pour l'acquisition ou la construction de leur résidence principale, situés en France métropolitaine ou dans les départements d'outre mer.

Ces prêts sont accordés par des établissements bancaires et financiers habilités, à des taux préférentiels.

Les personnes éligibles au prêt épargne logement doivent être titulaire d'un compte épargne logement (CEL) avec un plafond de 15 300 € (le montant des intérêts n'entre pas dans le calcul du plafond) ou d'un plan épargne logement - PEL - son plafond est de  61 200 €.

À noter que depuis le 1er janvier 2018,  le CEL ouvert depuis cette date n'ouvre plus droit à une prime de l'État lors de la réalisation du prêt.

 

 

 

Aujourd’hui, avec la hausse rapide des taux d'intérêt, les conditions d'accès au crédit immobilier se sont resserrées. Voici les critères principaux sur lesquels se basent les banques pour l'analyse d'un bon profil d'emprunteur.

Voici 9 conseils pour vous permettre d'obtenir dans de bonnes conditions votre prêt immobilier :

  1 – Justifiez d'une situation professionnelle stable

Les banques exigent généralement des emprunteurs immobiliers qu'ils justifient de la stabilité de leur activité professionnelle. Pour obtenir votre prêt immobilier, il vous faut ainsi travailler en Contrat à Durée Indéterminée (CDI) et justifier d'une ancienneté d'un an minimum dans l'entreprise qui vous emploie. Il est difficile d'obtenir un prêt lorsque l'on est en CDD ou en intérim. Si vous êtes artisan ou en profession libérale, vous devrez alors fournir un extrait K-bis, un relevé de compte de l'entreprise, un bilan sur les deux ou trois années qui précèdent votre demande de prêt immobilier. Et pour une personne retraitée le détail des pensions versées.

  2 – Évitez tout découvert

Aucune banque n'accorde de prêt immobilier sans vérifier la situation financière du candidat à l'emprunt. Il vous est donc conseillé d'éviter tout découvert sur vos comptes bancaires dans les 3 à 6 mois qui précèdent votre demande de prêt. La banque sera ainsi rassurée quant à votre capacité à bien gérer vos finances

  3 – Épargnez

Le fait de vous être constitué une épargne (Livret A, Livret d'épargne Populaire LEP, Assurance Vie, compte-titres ou autre) montrera à la banque que vous êtes à même de bien gérer vos finances et sera donc signe de sérieux. Des virements réguliers sur un compte épargne sont un gage de sérieux et de prévoyance pour les banques.

  4 – Constituez-vous un apport personnel

Bien qu'auparavant, les banques pouvaient accorder un prêt immobilier sans que l'emprunteur ne dispose d'un apport personnel, c'est aujourd’hui chose révolue. En effet, celles-ci se montrent désormais très exigeantes sur l'apport de l'emprunteur. Le minimum demandé est un apport personnel de 10 % du capital emprunté. Cet apport permet aux banques de couvrir différents frais annexes tels que les frais de dossier et les frais de notaire. Il vous est conseillé de vous constituer un apport personnel d'environ 20 % du capital à emprunter : cela rassurera la banque quant à votre capacité à épargner. Un apport robuste peut faire la différence entre un refus et un accord de financement. Les sources de l'apport personnel devront être prouvées par l'emprunteur : acte de donation, acte de succession, justificatif de prêt familial, preuve de déblocage d'un prêt épargne logement (PEL), documents relatifs aux placements souscrits par l'emprunteur.

  5 – Surveillez votre capacité d'endettement

En règle générale, votre taux d'endettement ne doit pas excéder les 33 % : le montant emprunté ne peut dépasser le tiers de vos revenus net. Autre indicateur clé du niveau de vie d'un foyer, le reste à vivre est la somme qui vous reste pour vivre, une fois que toutes les charges sont payées. Ces frais fixes incluent toutes vos mensualités de crédit, impôts, vos coûts de transport, vos factures, bref toutes vos charges. Le reste à vivre est le principal critère sur lequel les banques se baseront pour vous accorder votre prêt immobilier. Un endettement trop important et/ou un reste à vivre trop faible peuvent inciter la banque à refuser la demande de prêt. Plus un prêt immobilier est long, plus la banque s'expose à des risques. Donc, essayez de réduire autant que possible sa durée de remboursement. De plus, plus la durée est courte, plus le taux d'emprunt est bas, ce qui vous fera économiser sur le coût de votre crédit.

6 – Présentez un dossier complet et transparent

La première étape pour solliciter un prêt immobilier est de constituer un dossier complet, il est essentiel de bien préparer son dossier en amont. Il permettra à la banque de mieux vous connaître (revenus, situation professionnelle et personnelle, niveau d'épargne) et d'identifier votre projet (achat résidence principale, achat résidence secondaire, un investissement locatif). Les justificatifs sont parfois nombreux selon votre âge, la somme empruntée ou le type d'achat réalisé. Voici une liste de documents à fournir pour constituer votre dossier de prêt immobilier, à compléter et ajuster selon votre situation

• un justificatif d’identité (un passeport ou une carte nationale recto verso en cours de validité);

• copie du livret de famille (si mariage et/ou enfants); le cas échéant un jugement de divorce doit être fourni;
  

• un justificatif de domicile de moins de trois mois (facture d'eau, d'électricité, de gaz);

• vos 2 derniers avis d’imposition;

• vos 3 derniers bulletins de salaire et de décembre de l'année précédente;
  

• vos 3 derniers relevés de compte bancaire;

• les tableaux d'amortissement des éventuels prêt en cours (prêt à la consommation, prêt immobilier);
  

• un relevé des biens immobiliers détenus pour connaître votre patrimoine (titre de propriété);

• votre déclaration IFI (si vous êtes concerné)

Les justificatifs concernant votre projet :

• Le compromis de vente du bien immobilier concerné, ou la promesse unilatérale de vente, ces documents doivent comporter une clause suspensive permettant d'annuler l'achat si l'emprunteur n'obtient pas son crédit.

• Les détails sur le bien (date de construction, dossier de diagnostics techniques (DDT) du logement ancien, ou l'attestation de performance énergétique du logement neuf, etc...).

• Le contrat de réservation s'il s'agit d'un bien neuf et les plans de construction, le permis de construire, etc...

Si vous achetez un logement bien situé et bénéficiez ainsi d'une bonne plus-value à la revente, votre banque saura que les risques seront limités quant à votre remboursement du prêt immobilier.

7 – Ne tardez pas

Si vous avez trouvé le bien immobilier que vous souhaitez acheter, ne perdez pas de temps car vous disposez d'un délai de 45 jours à compter de la réception du compromis de vente pour justifier au vendeur que vous avez bien obtenu votre prêt immobilier.

8 – Obtenir des aides potentielles

Selon le profil d'emprunteur, il est possible de bénéficier de certaines aides comme  un prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'un logement neuf ou ancien (avec travaux) et sous conditions de ressources, le prêt à l'accession sociale (PAS) et continuer à toucher les aides au logement (APL accession). De plus certains salariés peuvent accéder aux prêts d'Action Logement, et les fonctionnaires bénéficier d'aides auprès de leur mutuelle santé professionnelle.

9 – Faire appel à un courtier en prêt immobilier

Un courtier en prêt immobilier connaît parfaitement la politique des banques, ainsi le courtier est en mesure de comparer les différentes offres bancaires avant de monter un dossier de qualité. Le courtier aura  la possibilité de vous décrocher des taux préférentiels, que vous n'auriez pas pu obtenir en négociant seul.

 

Sécurisez votre crédit immobilier avec une assurance de prêt en délégation

Emprunter en toute tranquillité 

 

Pour emprunter, il ne faut pas seulement s'intéresser au taux nominal d'un prêt immobilier pour fixer le coût réel du crédit car celui-ci ne tient pas compte des frais de dossier, des taxes, du coût, des garanties et des assurances qui sont nécessaires à la souscription de votre crédit immobilier. C'est à partir du TEG (Taux Effectif Global) que vous déterminerez correctement le coût de votre prêt immobilier et que vous comparerez les autres propositions que peuvent vous présenter d'autres banques et organismes de crédit en tenant compte des frais annexes, notamment ceux de votre assurance de prêt.

Les garanties d'un crédit 

 

Pour vous accorder un crédit, la banque exigera la mise en place d'une garantie afin de se protéger et d'être ainsi remboursée en cas de défaillance de remboursement de votre part. 

Et il existe différentes garanties de prêt : 

• l'assurance de prêt;

• l'hypothèque, c'est la plus onéreuse des garanties, elle nécessite un acte notarié et une inscription au registre des hypothèques. Les frais d'hypothèques incluent les honoraires du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques, une taxe de publicité foncière, et en cas de revente du bien avant le remboursement du prêt, des frais de mainlevée s'appliquent; 

• une inscription au privilège de prêteur de deniers (il ne peut concerner qu'un bien ancien, il n'y a pas dans ce cas de frais de publicité foncière, cependant elle est soumise à des frais de mainlevée). 

• le cautionnement (société de caution mutuelle), il s'agit de la plus économique des garanties, son coût varie de 0,9 à 1,3 % du montant du prêt. La banque demande la caution d'un organisme spécialisé qui paiera le crédit, si vous n'y arrivez plus. Les critères de sélection sont sévères : l'apport, le contrat de travail, les incidents bancaires;

• le nantissement;

Et chacune de ces garanties de crédit immobilier peut présenter un coût différent dont il est important de tenir compte afin de réaliser la meilleure opération de financement possible.

 

L'assurance de prêt est l'incontournable d'un crédit immobilier

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Bien que légalement non obligatoire, l'assurance de prêt est généralement exigée par les établissements prêteurs. Celle-ci permet le remboursement des échéances du prêt par l'assureur à la banque en cas de décès, d'invalidité, d'incapacité de travail ou encore de chômage (garantie optionnelle). Et les garanties de décès et de Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) demeurent incontournables. Il s'agit en effet des garanties de base d'un contrat d'assurance de prêt qui sont exigées par les organismes prêteurs pour accorder un crédit immobilier. A savoir que depuis qu'il existe la loi Lagarde, les banques ne peuvent plus imposer leur assurance aux emprunteurs. Ceux-ci ont en effet la possibilité de procéder à une « délégation d'assurance » qui est le fait de souscrire leur assurance de prêt en dehors de la banque prêteuse. Il est donc possible aux emprunteurs de faire jouer la concurrence entre les assureurs pour économiser sur le coût de leur assurance et donc le coût global de leur prêt immobilier.

Que faudra-t-il prévoir après l'achat ou la vente de sa maison ou de son appartement ?

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C'est fait ! Le bien immobilier de vos rêves est acquis ! Les conseils avisés de mon blog immobilier vous auront bien aidés, maintenant, il faut faire ses valises et démarrer votre nouvelle vie dans votre nouvelle résidence !

Aussi faudra emménager avec de nouveaux aménagements dans sa nouvelle résidence : 

• nouvelle décoration : de nouveaux meubles, des placards de rangements, des tableaux, des affiches, etc.. 

• réaliser des travaux de rénovation comme la pose d'une nouvelle cuisine, rénover un séjour, refaire la totalité ou une partie de la salle de bain par exemple, prévoir l'isolation des combles,  la pose d'un puits de lumière, d'un velux, d'installer un dressing, de rénover le système de chauffage avec un plancher chauffant électrique par exemple, la pose de fenêtres, le changement de la porte d'entrée.

• remettre le jardin en état : avec la taille des arbres et des haies, de l'élagage, de nouvelle plantation d'essence, semer du gazon, l'achat d'un robot de tonte, l'installation de bornes solaires, un récupérateur d'eau de pluie, un système d'arrosage automatique, la pose de pas japonais, etc....

• prévoir de nouveaux aménagements extérieurs : une terrasse en bois, du mobilier de jardin, la pose de gazon synthétique, des clôtures, un brise-vue, des murs d'enceinte, une piscine, un abris de piscine, d'une couverture à lames hors-sol, l'acquisition d'un abris de jardin, une douche solaire, une véranda, des stores, d'une pergola, une gloriette, d'une marquise, une tonnelle, un jacuzzi, un spa, d'un carport, le changement des portes de garage, d'un portail, un barbecue, une plancha, etc...

Sans oublier qu'il faudra accomplir des formalités administratives pour votre déménagement (changement d'adresse, résilier l'abonnement à l'eau, à l'électricité, au téléphone et internet, l'assurance habitation, au centre des impôts, à l'employeur, inscrire les enfants à leurs nouvelle écoles, etc...), et chercher une entreprise de déménagement, des cartons,...).


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